Stadtsanierung
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind im Baugesetzbuch (BauGB), zweites Kapitel, Erster Teil §§ 136 bis 164b geregelt.
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 136 BauGB Maßnahmen in Stadt und Land, durch die ein Gebiet (Sanierungsgebiet) zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll. Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung muss im öffentlichen Interesse liegen.
Die Sanierung wird mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen frühzeitig erörtert. Dabei soll die Mitwirkung bei der Sanierung angeregt und im Rahmen der Möglichkeiten beraten werden.
Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde (§140 BauGB), sie umfasst:
- die vorbereitenden Untersuchungen
- die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
- die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung
- die städtebauliche Planung, hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder die Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist
- die Erörterung der beabsichtigten Sanierung
- die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplanes
- einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durchgeführt werden. Die Sanierungssatzung ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 143 Abs. 1 BauGB). Dem Grundbuchamt teilt die Gemeinde die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit. Dabei werden alle betroffenen Grundstücke im einzelnen aufgeführt (§143 Abs. 2. BauGB). Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird. (Sanierungsvermerk).
Eine Sanierung kann nach § 142 Absatz 1 und 3 BauGB im Vollverfahren oder im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 Absatz 4 BauGB durchgeführt werden. Die Vorschriften des dritten Abschnittes sind anzuwenden, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Der Sanierungsvermerk wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, sondern stellt nur eine nachrichtliche Information dar. Der Sanierungsvermerk verhindert weder den Verkauf von Grundstücken noch die Eintragung von Grundschulden oder anderen Belastungen des Grundstücks. Gegen die Eintragung der Sanierungsvermerke gibt es keine Widerspruchsmöglichkeit.
Gibt es einen Modernisierungszwang im Sanierungsgebiet?
Nein, private Eigentümer entscheiden für sich selbst, ob sie Maßnahmen am Gebäude z. B. eine Modernisierung oder einen Gebäudeabbruch vornehmen möchten. Es ist dabei unerheblich, wie der Zustand bei der Begehung von außen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen eingeschätzt wurde.
Was sind die Vorteile in einem Sanierungsgebiet?
Die privaten Eigentümer können für Gebäudemodernisierungen oder -abbrüche Fördermittel in Anspruch nehmen. Außerdem profitieren Eigentümer bei Modernisierungsmaßnahmen von erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Vor der Durchführung einer geförderten Maßnahme ist ein Vertrag mit der Stadt Waiblingen zu schließen.
Auch die Stadt Waiblingen kann z. B. für die Modernisierung von Gemeinbedarfseinrichtungen oder Straßengestaltungen Fördermittel erhalten.
Wie entsteht eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung?
Eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung kann entstehen, wenn wesentliche wertverbessernde Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden. Wertsteigernde Maßnahmen sind z. B. die Schaffung von neuem Baurecht, die Verlagerung eines störenden Betriebs, die erstmalige Erschließung eines Grundstücks oder die völlige Umgestaltung des Wohnumfelds (von einer Durchgangsstraße zu einer ruhigen Wohnstraße). Allgemeine Bodenwertsteigerungen (sog. konjunkturelle Änderungen) und der Gebäudewert werden hierbei nicht betrachtet
Wann ist ein Ausgleichsbetrag an die Stadt zu entrichten?
Am Ende der Laufzeit eines Sanierungsgebietes wird durch einen öffentlich vereidigten und unabhängigen Gutachter geprüft, ob eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in bestimmten zonalen Gebieten innerhalb des Sanierungsgebietes entstanden ist – erfahrungsgemäß handelt es sich um Einzelfälle, nicht die Regel.
